Gastos Comunes: cobro y cortes de electricidad

El hecho de vivir en comunidad, en que somos dueños de una unidad y a la vez co-dueños (copropietarios) de espacios comunes con las otras unidades, implica que, así como cada dueño se hace cargo de mantener su propiedad, entre todos los dueños (copropietarios) deben mantener las áreas comunes. Así nace el Gasto Común.

La obligación legal de contribuir al gasto común y los tipos de gasto común.

El artículo 4 de la ley 19.537, que regula la Copropiedad Inmobiliaria, señala en su inciso primero que «cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución«.

De este modo, podemos destacar que existen gastos comunes ordinarios y también gastos comunes extraordinarios, a los que están obligados a contribuir todos los copropietarios en proporción al derecho que les corresponda en los bienes comunes u otra forma de proporción según el reglamento de cada copropiedad.

Por su parte, el artículo 13 indico tercero del Reglamento de la Ley de Copropiedad señala cuáles son los gastos ordinarios y los extraordinarios: «se considerarán gastos comunes los señalados en los números 4 y 5 del artículo 2 de la ley», es decir:

 

N. 4. Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes:

a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

N. 5. Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

 

¿A quién se debe pagar el gasto común?

El artículo 6 de la ley 19.537 señala que «el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes».

El administrador es «la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir labores de administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad», de acuerdo al concepto que la propia ley entrega.

Se debe tener presente que el cobro debe efectuarse por el Administrador, conforme a la ley, al reglamento y a los acuerdos de la Asamblea, lo que se traduce en que se deben cumplir ciertos requisitos.

 

La deuda sigue a la unidad.

En ocasiones ocurre que cuando se adquiere una propiedad, al recibir la boleta de cobro de gastos comunes aparece una deuda de gasto común. Esto ocurre porque la obligación de pagar gastos comunes no sigue al que fue dueño de la unidad, sino que la deuda sigue a la propiedad misma. Por ejemplo, si Juan es dueño del departamento 101 y debe $500.000.- en gastos comunes, y vende a Pedro el departamento 101, ya no es Juan el que debe los $500.000.- sino que es Pedro quien tiene la obligación legal de pagar la deuda.

Así lo establece el artículo 4, inciso cuarto, de la ley 19.537, «la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…)»

 

¿Qué ocurre si no se pagan los gastos comunes?

Si se dejan de pagar los gastos comunes, el edificio o condominio podría entrar en cesación de pago de proveedores y remuneraciones, lo que se traducirá en graves problemas y pérdida de valor, lo que hará difícil la vida, el arriendo o la venta del inmueble. En este sentido, la ley señala que «si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio» (art. 4, inciso quinto)

En cuanto a las sanciones, estas van desde el cobro con intereses, corte de energía eléctrica e incluso una acción judicial.

Corte de electricidad.

La ley faculta al Comité de Administración para que, con acuerdo del Administrador, se procede al corte o a solicitar el corte del suministro eléctrico para las unidades que se encuentran en deuda de gastos comunes, de tres o más meses, continuos o discontinuos. Por ejemplo, si Pedro que adquirió un departamento con deuda de $500.000.- por gasto común de su departamento 101, deuda que corresponde a enero, febrero y mayo, el Comité con el Administrador podrán cortar o podrán solicitar a la empresa distribuidora eléctrica el corte del suministro eléctrico para el departamento de Juan.

Para realizar el corte se debe cumplir una serie de requisitos, además de que la unidad deba gastos comunes por 3 o más meses continuos o discontinuos. Por ejemplo, el reglamento de la comunidad debe contemplar la autorización expresa para ello; debe existir un acta del Comité en que conste el acuerdo de cortar o solicitar el corte del suministro, etc.

Para el corte del suministro de forma directa por la Administración se debe contar con dispositivos propios de la comunidad, pues no se puede manipular el medidor de la empresa distribuidora eléctrica. En caso de no contar con dispositivos propios, se procede entonces a solicitar el corte del suministro a la empresa distribuidora eléctrica, la que requerirá una serie de documentos que incorporará en una carpeta.

Respecto de la condonación de intereses, esto no es posible, puesto que la ley exige que ante la mora se paguen intereses (máximo convencional para operaciones en dinero no reajustables o un interés inferior que establezca el reglamento de la comunidad).

Es una forma menos gravosa que la acción judicial y medianamente efectiva de conseguir el pago de la deuda.

Cobro judicial: embargo y remate ante el no pago.

Otra posibilidad para exigir el pago de la deuda, es el llamado cobro judicial. Este se realiza por el Administrador ante el tribunal de letras en lo civil ubicado en la comuna en que se encuentra le unidad. Se trata de un juicio ejecutivo, esos que son posibles cuando existe un instrumento en que consta una deuda y al que la ley le otorga «mérito ejecutivo», por o que es indiscutible que la deuda existe. Es el caso de la boleta de cobro de gastos comunes  que en virtud del artículo 27 de la ley 19.537 tiene «mérito ejecutivo». El procedimiento judicial que aplica es el Procedimiento Ejecutivo regulado en el Título Primero del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil (artículo 434 y siguientes).

En forma resumida, el procedimiento es así: el Administrador iniciará el juicio con la demanda ejecutiva acompañando copia de la boleta de cobro de gastos comunes y el detalle de la deuda. Luego de estudiar su admisibilidad, el juez dictará dos resoluciones con las que se ordena requerir de pago al deudor y notificar la demanda para que el deudor responda. El deudor puede responder para defenderse, señalando por ejemplo que la deuda está prescrita. Pero si el deudor no se defiende y tampoco paga, se procederá al embargo (que es registrar sus bienes en un inventario) y finalmente al remate de bienes suficientes para el pago de la deuda.

Es sin duda la forma más gravosa pero efectiva de conseguir el pago de la deuda.

¿Cambios al interior de una unidad?

En ocasiones nos encontramos ante la situación de «mi vecino está metiendo bulla con los cambios que está haciendo en su departamento (o casa)», lo que tiene que ver más con las normas de ruidos (molestos).

Para realizar cambios a las instalaciones interiores de nuestras viviendas (en copropiedad) debemos considerar algunas normativas: La ley de copropiedad, el reglamento de la ley de copropiedad y las ordenanzas municipales locales. Demás está decir que debemos considerar nuestro propio reglamento de copropiedad.

AUTORIZACIÓN DEL ADMINISTRADOR. El artículo 32 del reglamento de la ley de copropiedad señala:

Artículo 32. Sin perjuicio de las normas de seguridad contenidas en el Título III de la Ley, los copropietarios no podrán efectuar cambios en las instalaciones interiores de la unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios, de las restantes unidades o del condominio en general. Sólo una vez comprobado que no existe tal riesgo, el administrador procederá a autorizar el cambio.

A La Luz de la norma legal, así deseamos realizar un  cambio en las instalaciones (al interior de la unidad), se debe presentar una solicitud al Administrador para que éste verifique que este no comprometa la seguridad de a) los copropietarios; b) las demás unidades; y c) del condominio en general. En la práctica claro está que acudiremos a solicitar la autorización de la Administración toda vez que estos cambios o reparaciones sean relevantes o puedan ocasionar ruidos o malestar en nuestros vecinos.

Esta norma debemos relacionarla con el artículo 32 de la ley 19.537, que señala en su inciso 1, 2 y 3, primera parte:

Artículo 32. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

¿CUÁL ES LA MULTA? La ley indica que ante la infracción a esta normativa, la multa es entre 1 a 3 UTM. La UTM es una unidad definida en Chile que corresponde a un monto de dinero expresado en pesos ($) y determinado por ley, el cual se actualiza en forma permanente por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y se utiliza como medida tributaria.

A la fecha de publicación de este artículo, la multa variaría de esta forma:

UTM CLP REINCIDENCIA
1  $     48.353  $       96.706
2  $     96.706  $     193.412
3  $   145.059  $     290.118

ORDENANZAS MUNICIPALES. Las Municipalidades tienen potestad para dictar normas que regulan ciertas materias entro de los limites de su comuna. En general cuentan con alguna ordenanza que regula los «ruidos molestos» o «normas de emisión de ruidos». Un carácter a tener en cuenta es el alcance que ésta norma pueda tener, puesto que en algunos casos sólo rigen para fuentes de emisión fija. Estas ordenanzas varían en cada comuna, por lo que debemos interiorizarnos de forma particular en la que es de nuestro interés.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Debemos verificar si nuestro reglamento de copropiedad regula esta materia, tanto de reparaciones, cambios, mudanzas y todo lo que pueda generar ruidos que perturben a los copropietarios. De esta manera, lo primero que se recomienda es acudir al Comité de Administración para que aplique las multas respectivas, que luego el Administrador deberá ejecutar.

DENUNCIA POR RUIDOS MOLESTOS. Cuando las reparaciones o cambios en las instalaciones al interior de una unidad (u otros hechos similares que) provocan malestar en los copropietarios, usted puede:

a) Recurrir al Comité de Administración de manera que éstos apliquen las multas que puedan estar contempladas en el reglamento de copropiedad (interno), o bien para que éstos acudan al Juez de Policía Local a denunciar este hecho dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia;

b) Llamar a Carabineros, quienes deberán proceder conforme sus facultades;

c) Denunciar directamente ante el Juez de Policía Local esta situación que vulnera la ley.

¿Qué es la Administración de Condominios y Edificios?

Quienes vivimos en comunidad, sea en un Edificio de departamentos o Condominios de Casas, muchas veces nos hemos preguntado ¿para qué sirve tener una administración? Pues, la respuesta es bastante sencilla, aunque la vida comunitaria muchas veces no lo sea.

Cuando hemos decidido vivir en comunidad, aceptamos que nuestro hogar está inserto en un «hogar común» con otros hogares y sus familias. Ese es el fondo, en simples términos, de la ley de copropiedad inmobiliaria: la propiedad conjugada con la copropiedad. Somos dueños de nuestro departamento o casa, sí. Pero también somos co-dueños (copropietarios) de las áreas y bienes comunes, junto a los demás dueños de sus casas y departamentos.

Si bien es cierto, cada cual se hace cargo de administrar como mejor le parezca su propiedad, la parte correspondiente a la copropiedad corre el peligro de caer en tierra de nadie. Es ahí donde nace la necesidad de contar con la figura de la «Administración«, quien es responsable de la mantención de las áreas y bienes comunes, es decir de la copropiedad, no de la propiedad. Sin embargo, pueden haber ocasiones en que el Administrador sí puede intervenir en la propiedad, casos calificados y que tienen que ver con la primacía de la copropiedad por sobre la propiedad.

La importancia de la Administración radica en que al no realizarse de forma correcta, oportuna, eficiente y con transparencia, la copropiedad pierde valor y nuestra propiedad pierde plusvalía. ¿Quién compraría o arrendaría un departamento que se encuentra en un edificio con los ascensores en mal estado y sin un aspecto limpio en sus pasillos? ¿o dentro de un condominio de casas con áreas comunes estropeadas? Nadie, al menos al valor que quisiéramos arrendar o vender.

Así es que si usted quiere dar valor a su propiedad, debe procurar que se dé valor a la copropiedad, y de eso se debe encargar una buena Administración, con personal capacitado y con experiencia, como Schroeder & Cuevas Ltda. Suele ocurrir que en algunas comunidades se encarga de «administrar» por así decirlo, algún vecino de buena voluntad, pero no es una persona calificada y con experiencia en el asunto, por lo que resulta una mala vivencia para todos los vecinos. De igual modo ocurre con algunas comunidades en que es el mismo Comité de Administración quien se encarga de administrar, confundiendo roles entre dos entidades muy relevantes para la comunidad y con distintas funciones legales.

Te invitamos a leer: ¿Por qué no es conveniente que el Comité de Administración haga de Administración?