Toda construcción en Chile se encuentra regulada por normativa legal y reglamentaria. A continuación se revisa la normativa relativa a las responsabilidades de los profesionales que intervienen en la construcción y las garantías asociadas a fallas en la construcción. Estas responsabilidades y garantías corresponden no sólo a cada unidad privada sino que también a los bienes comunes y que deben ser ejercidas por la administración en representación legal de la comunidad.
Esto último es importante ya que de la tarea de la administración en este sentido dependerá los costos asociados para la comunidad: si no se realizan las acciones de que se trata al final de este artículo para hacer efectiva la responsabilidad del propietario primer vendedor, la comunidad terminará corriendo con los gastos que implican las reparaciones y daños provocados por fallas o defectos en la construcción.
Por lo general, todas las inmobiliarias o constructoras cuentan con un servicio de posventa que atiende los requerimientos.
1. Responsabilidades de quienes intervienen en la obra.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 18 dispone las responsabilidades de todos los profesionales que intervienen en la construcción de una edificación y que dan lugar a las garantías que se tratan en el presente artículo. Estas son:
a. El propietario primer vendedor: (por lo general, la inmobiliaria o constructora) es responsable de todos los daños y perjuicios por fallas o defectos en la construcción, durante o después de la ejecución de las obras. El comprador (que en los condominios y edificios es un copropietario) puede dirigirse contra este primer vendedor para ejercer las garantías:
-Respecto de la unidad adquirida y que presentó fallas; o
-Respecto de los daños sufridos por su unidad provocados por una unidad que aún no ha sido vendida.
El propietario primer vendedor, por su parte, puede perseguir a los responsables de las fallas o defectos que originaron los daños y perjuicios.
b. El Arquitecto: es responsable de cumplir las normas legales y reglamentaria aplicables al proyecto de que se trata, y de los errores en que haya incurrido en el ejercicio de las funciones si de esto se derivan daños y perjuicios.
c. Calculista: es responsable de cumplir las normas aplicables al proyecto de cálculo estructural, incluidos los planos, la memoria de cálculo, especificaciones técnicas y estudio de geotecnia o mecánica de suelos –salvo si son realizados por otro profesional competente–, y por los errores en que haya incurrido si de ello se deriva un daño o perjuicio.
d. Inspector Técnico de Obra: es responsable de supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables en la materia y al permiso de construcción aprobado –y sus modificaciones–, como al proyecto de arquitectura, de cálculo estructural y su memoria, y de los proyectos de especialidades –planos y especificaciones técnicas–.
2. Garantías ante las responsabilidades.
El art. 2003 numeral 3 del Código Civil dispone que «Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 3) Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final».
El art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sin embargo, dispone que «sin perjuicio de lo establecido en el numeral 3 del art. 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos» –pudiendo los constructores dirigirse contra los proveedores, fabricantes y subcontratistas para perseguir sus responsabilidades–.
Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades deben ejercerse en los siguientes plazos para evitar su prescripción:
a. 10 años, por fallas o defectos en la estructura soportante del inmueble.
b. 5 años, por fallas o defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones.
c. 3 años, por fallas o defectos en los elementos de terminaciones o acabados de las obras.
d. 5 años, por fallas o defectos no incorporados expresamente o que no sean asimilables o equivalentes a los anteriores.
Estos plazos se cuentan desde la recepción definitiva de obras por la DOM respectiva, salvo la letra c, que se comienza a contar desde la fecha en que fue inscrito el inmueble a nombre del comprador en el CBR respectivo.
En los condominios de viviendas sociales existe, además, un régimen adicional de garantías de posventa.
Finalmente, es importante señalar que es aplicable en todo momento la Ley Sernac, ya que el comprador es un consumidor.
En Schroeder&Cuevas tenemos los conocimientos necesarios para llevar adelante la administración y el ejercicio de las garantías legales de su comunidad; no dude en contactarnos si requiere una administración acorde a sus necesidades.
