Garantías en Edificios y Condominios

Toda construcción en Chile se encuentra regulada por normativa legal y reglamentaria. A continuación se revisa la normativa relativa a las responsabilidades de los profesionales que intervienen en la construcción y las garantías asociadas a fallas en la construcción. Estas responsabilidades y garantías corresponden no sólo a cada unidad privada sino que también a los bienes comunes y que deben ser ejercidas por la administración en representación legal de la comunidad.

Esto último es importante ya que de la tarea de la administración en este sentido dependerá los costos asociados para la comunidad: si no se realizan las acciones de que se trata al final de este artículo para hacer efectiva la responsabilidad del propietario primer vendedor, la comunidad terminará corriendo con los gastos que implican las reparaciones y daños provocados por fallas o defectos en la construcción.

Por lo general, todas las inmobiliarias o constructoras cuentan con un servicio de posventa que atiende los requerimientos.

 

1. Responsabilidades de quienes intervienen en la obra.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 18 dispone las responsabilidades de todos los profesionales que intervienen en la construcción de una edificación y que dan lugar a las garantías que se tratan en el presente artículo. Estas son:

a. El propietario primer vendedor: (por lo general, la inmobiliaria o constructora) es responsable de todos los daños y perjuicios por fallas o defectos en la construcción, durante o después de la ejecución de las obras. El comprador (que en los condominios y edificios es un copropietario) puede dirigirse contra este primer vendedor para ejercer las garantías:

-Respecto de la unidad adquirida y que presentó fallas; o

-Respecto de los daños sufridos por su unidad provocados por una unidad que aún no ha sido vendida.

El propietario primer vendedor, por su parte, puede perseguir a los responsables de las fallas o defectos que originaron los daños y perjuicios.

b. El Arquitecto: es responsable de cumplir las normas legales y reglamentaria aplicables al proyecto de que se trata, y de los errores en que haya incurrido en el ejercicio de las funciones si de esto se derivan daños y perjuicios.

c. Calculista: es responsable de cumplir las normas aplicables al proyecto de cálculo estructural, incluidos los planos, la memoria de cálculo, especificaciones técnicas y estudio de geotecnia o mecánica de suelos –salvo si son realizados por otro profesional competente–, y por los errores en que haya incurrido si de ello se deriva un daño o perjuicio.

d. Inspector Técnico de Obra: es responsable de supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables en la materia y al permiso de construcción aprobado –y sus modificaciones–, como al proyecto de arquitectura, de cálculo estructural y su memoria, y de los proyectos de especialidades –planos y especificaciones técnicas–.

 

2. Garantías ante las responsabilidades.

El art. 2003 numeral 3 del Código Civil dispone que «Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 3) Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final».

El art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sin embargo, dispone que «sin perjuicio de lo establecido en el numeral 3 del art. 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos» –pudiendo los constructores dirigirse contra los proveedores, fabricantes y subcontratistas para perseguir sus responsabilidades–.

Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades deben ejercerse en los siguientes plazos para evitar su prescripción:

a. 10 años, por fallas o defectos en la estructura soportante del inmueble.

b. 5 años, por fallas o defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones.

c. 3 años, por fallas o defectos en los elementos de terminaciones o acabados de las obras.

d. 5 años, por fallas o defectos no incorporados expresamente o que no sean asimilables o equivalentes a los anteriores.

Estos plazos se cuentan desde la recepción definitiva de obras por la DOM respectiva, salvo la letra c, que se comienza a contar desde la fecha en que fue inscrito el inmueble a nombre del comprador en el CBR respectivo.

En los condominios de viviendas sociales existe, además, un régimen adicional de garantías de posventa.

Finalmente, es importante señalar que es aplicable en todo momento la Ley Sernac, ya que el comprador es un consumidor.

En Schroeder&Cuevas tenemos los conocimientos necesarios para llevar adelante la administración y el ejercicio de las garantías legales de su comunidad; no dude en contactarnos si requiere una administración acorde a sus necesidades.

Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.

 

Sanciones a copropietarios morosos en la nueva Ley de Copropiedad

El 13 de abril de este año se publicó la Ley 21.442, nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria. Son varias las novedades que trae consigo, entre ellas una modificación relativa a las sanciones a los copropietarios morosos. Para toda comunidad es importante que los copropietarios contribuyan en el tiempo oportuno a los fondos del condominio (concepto que incluye los comúnmente llamados «edificios») para que éste pueda operar con normalidad. De esa importancia que reviste se derivan las sanciones que el legislador ha establecido como herramientas para que las comunidades puedan perseguir el pago de los morosos.

El artículo 6 en relación al artículo 2 numeral 8 de la Ley 21.442 dispone que los copropietarios tienen una “obligación económica” entre las que se encuentran los gastos comunes, intereses y multas. Quienes incumplen estas obligaciones económicas pueden ser sancionados con diversas medidas, las cuales son:

Resarcimiento: El art. 34 dispone que si un copropietario no cumple oportunamente con las obligaciones económicas y, por esto, disminuye el valor del condominio o se origina un riesgo no cubierto por los seguros, debe responder de todo daño o perjuicio que tal incumplimiento causare.

Intereses: El art. 7 prescribe que si la unidad incurre en mora del pago de las obligaciones económicas, se devengará el interés que disponga el reglamento del condominio o el reglamento de la ley, no pudiendo ser superior al 50% del interés corriente bancario (ver: https://tasas.cmfchile.cl).

Suspensión de servicios: El art. 20 núm. 9 establece como sanción al no pago, la suspensión de la electricidad, de las telecomunicaciones o de la calefacción –es alternativa, no copulativa–. Anteriormente la derogada Ley 19.537 sólo contemplaba la suspensión del soministro eléctrico; hoy se añaden el de calefacción y el de telecomunicaciones. El 36, por su parte, distingue dos situaciones:

a) Si el condominio dispone de un sistema propio de control para el paso de los servicios.

b) Si no los dispone: las empresas de estos servicios deben suspenderlos a las unidades cuyos copropietarios adeuden 3 o más cuotas de gastos comunes, a requerimiento del administrador y previa autorización del Comité.

Excepción: la excepción a esta sanción está constituida respecto:

a) Del suministro eléctrico: no puede, a las unidades en que residan personas electrodependientes, solicitarse la suspensión de este servicio, lo que no obsta a la suspensión de los servicios de telecomunicación y de calefacción.

b) De todos los servicios: no puede solicitarse la suspensión de estos servicios por deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe en el territorio en que se encuentre emplazado el condominio, mientras éste se encuentre vigente. Es importante precisar:

-Que la prohibición es solicitar y efectuar la suspensión, de cualquiera de los servicios afectos –electricidad, telecomunicaciones y calefacción–, es decir, una prohibición para el Comité, la Administración y la compañía del servicio respectivo;

-Que la prohibición aplica sólo respecto de las deudas que fueron devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe, por lo que las deudas devengadas antes de la entrada en vigencia del decreto respectivo escapan a esta prohibición;

-Que, aún cuando se hubieren devengado durante la vigencia del estado de catástrofe, una vez que deja de estar vigente se puede solicitar y efectuar la suspensión, por disposición expresa del legislador al señalar “y sólo mientras se encuentre vigente” el estado de catástrofe.

Por lo demás, se mantiene el mérito ejecutivo del acta en que se fijaron gastos comunes y de la boleta de cobro firmada por el administrador, lo que permitirá perseguir judicialmente el pago por medio del juicio ejecutivo que, si no se paga, termina con el embargo y remate de bienes del deudor.

Si su comunidad necesita una administración con los conocimientos, preparación y experiencia necesarias, no dude en contactarnos.