Si bien la actual ley de copropiedad inmobiliaria no contempla la denomina administración “integral” o “cerrada” de la copropiedad, que es aquella en que la comunidad contrata a una empresa que se haga cargo de la administración y que además trae consigo al personal (es decir, la empresa de administración tiene un contrato de trabajo con personas que trabajaran como conserjes, auxiliares, etc., además del contrato con la comunidad para la administración), es una realidad extendida al momento de decidirse la Asamblea por una nueva administración, y no es algo que la ley prohíba aunque algunos opinan que están al margen de la ley.
Muchas veces las Asambleas o el Comité se decantan por una Administración “Integral” o “cerrada” con miras a desentenderse de las complejidades que conlleva la Administración y la contratación del personal; sin embargo, eso no resulta ser del todo cierto por la configuración del régimen de subcontratación que se produce del que no siempre se es consciente.
En efecto, un Condominio/edificio que contrata una Administración que ofrece traer al personal propio a cumplir labores como conserje, guardia, nochero, auxiliar, etc., crea con ello un régimen de subcontratación, no eximiendo al Condominio/Edificio de algunas responsabilidades laborales.
La ley de subcontratación señala que el régimen en cuestión es “Aquel realizado en virtud de un contrato de trabajo por un trabajador para un empleador denominado contratista o subcontratista, cuando éste en razón de un acuerdo contractual, se encarga de ejecutar obras y servicios por su cuenta y riesgo, y con trabajadores bajo su dependencia, para una tercera persona natural o jurídica dueña de la obra, empresa o faena, denominada empresa principal, en la que se desarrollan los servicios o ejecutan las obras contratadas“.
A modo de ejemplo, al tenor de la norma, quedan sujetos a este régimen los trabajadores de una empresa de seguridad o aseo que contrata un Condominio/edificio para que de forma habitual, a diferencia de lo que sucede con los servicios de mantención preventiva o correctiva (reparaciones), pues son servicios prestados de forma ocasional.
En este régimen, relativo a la copropiedad inmobiliaria, el Condominio/edificio tiene obligaciones relativas a higiene y seguridad de los trabajadores “externos”, debiendo adoptar las medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y salud de todos los colaboradores, aún cuando dependan de un prestador de servicios.
Responsabilidad Solidaria y Subsidiaria
Siguiendo en esta idea, en este régimen de subcontratación existen dos responsabilidades muy importantes: la solidaria y la subsidiaria.
La solidaria, aplicada al rubro, es aquella en que el Condominio/edificio responde conjuntamente con el contratista o subcontratista de las deudas laborales y previsionales que tenga con sus colaboradores que prestan servicios en el Condominio/edificio, por no haber ejercido los derechos de información (también llamado de control) y retención otorgados por ley, muchas veces por desconocimiento. La subsidiaria, por su parte, es aquella en que el Condominio/edificio responde por la empresa que no cumple en el pago de remuneraciones y previsiones una vez agotada la instancia de cobro contra la empresa contratista.
En conclusión, tal como se advierte, el Condominio/edificio no se libera 100% por el sólo hecho de contratar una administración que incluye al personal, sino que subsisten responsabilidades y obligaciones para con los colaboradores externos que se desempeñan en el Condominio/edificio, lo que debe hacer pensar además en el bienes laboral de los trabajadores en estas circunstancias.
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