Administración de condominios

Administración de Condominios: Única empresa inscrita en RNA en el norte del país

Con la entrada en vigor de la Ley 21.442 se estableció la obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, el que es exigible a partir de la publicación de su Reglamento, sin el cual no es posible ejercer la administración transcurridos 18 meses después de este hito.

Para inscribirse deben cumplirse ciertos requisitos según se trate de una administración onerosa on gratuita. Para quienes ejercen la administración en forma onerosa, se requiere ser mayor de edad, chileno o extranjero con residencia, no tener condenas por los delitos de los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal, tener al menos educación media y contar con un certificado de haber sido capacitado por una Universidad o una OTEC, o que acredite competencias laborales (Chile Valora).

Respecto de las personas jurídicas, su representante legal debe cumplir todos los requisitos anteriores, al igual que cada uno de los que ejerza dentro de la empresa la función de administradores de condominio, además de tener que acreditar la vigencia de la persona jurídica en cuyos estatutos debe contemplarse la actividad económica relativa a la administración de condominios.

En Antofagasta, Schroeder & Cuevas Ltda. es la única persona jurídica inscrita en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a la fecha de publicación, para ejercer la administración de condominios en todo el norte del país.

Felipe Cuevas, representante legal de la empresa de administración señaló que «es un hito importante que ya desde julio de 2024 nuestra empresa de administración es la única inscrita en el Registro Nacional de Administradores para prestar servicios en todo el norte; la otra empresa inscrita está en Santiago, lo que creo que habla muy bien de nuestra administración y nos anima a seguir dando lo mejor de nuestro equipo para las vecinas y vecinos con quienes trabajamos día a día».

Las administraciones deben manejar ciertos contenidos mínimos:

  • Plan de Emergencia, contratación de seguros y demás preceptos sobre seguridad del condominio y funcionamiento, cuidado, mantención y reparación de sus instalaciones.
  • Normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio.
  • Rendición de cuentas y cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas.
  • Enfoques de derechos humanos aplicados a las relaciones comunitarias y fórmulas de resolución de conflictos.
  • Ley N°21.442, que aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, y sus reglamentos.

Pero además, las administraciones deben manejar aspectos relativos a todas las instalaciones comunitarias. Por ejemplo, normativas sanitarias sobre manejo y disposición de desechos domiciliarios, normativas sobre uso de piscinas, sobre sistemas contra incendio, normativa laboral, tributaria, entre muchas otras que inciden en la actividad de un Condominio.

 

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Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.