Las facultades del Comité de Administración

En toda organización existe un organismo directivo. La copropiedad inmobiliaria no es la excepción.

El art. 17 de la Ley 21.442 establece que «en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres. Con todo, no será necesaria la designación del comité si el número de copropietarios fuere inferior a dicha cifra«. Por su parte, el art. 2 numeral e) conceptualiza a modo de resumen de sus facultades: «órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente«.

A lo largo de la Ley 21.442 pueden encontrarse diversas facultades que se le otorgan al Comité de Administración. Por ejemplo, 17 inc. sétimo se les faculta para:

a. Dictar normas de uso y administración del condominio; por ejemplo, establecer horarios o formas de reserva de salas comunes;

b) Cursar multas contempladas en el reglamento por infracción a la Ley y el Reglamento.

Por su parte, en el art. 20 num. 10, faculta al Comité para acordar la contratación o despido de los trabajadores del condominio, salvo si la Asamblea delegó esa facultad al administrador.

 

La representación de la Asamblea.

Ahora bien, la norma con mayor relevancia respecto de facultades del Comité de Administración es la del art. 17 inc. segundo, que establece: «El comité de administración tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de sesión extraordinaria y no hubieren sido delegadas por ella conforme al artículo 15«. La importancia que se ha dado a esta disposición es que, en síntesis, el Comité puede adoptar todas las decisiones que le corresponderían a la asamblea reunida en Sesión Ordinaria. Por contrapartida, el Comité de Administración también tiene obligaciones, como la actualización del plan de emergencias, por ejemplo.

 

1. Sesiones Ordinarias.

Recordemos que el art. 14 y 15 distinguen las sesiones ordinarias de las extraordinarias. De acuerdo con el art. 14 inc. cuarto, las sesiones Ordinarias son aquellas en que pueden tratarse todos los temas relacionados con los intereses de los copropietarios con excepción de aquellas que están reservadas a sesiones extraordinarias. Por ejemplo, el nombramiento y la designación del administrador es materia de sesión ordinaria, por expresa disposición legal. Luego, al no estar esa designación o remoción reservada para sesión extraordinaria, por aplicación del art. 17 inc. segundo, cuenta el Comité de Administración con facultad suficiente para proceder a la designación y a la remoción.

El art. 15 establece una lista no taxativa de materias de sesión ordinaria, en las que se encuentran estas materias:

a) Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado.

b) Designación, reelección o renuncia de los miembros del Comité de Administración.

c) Designación o remoción del administrador o subadministrador.

d) Reporte de las actualizaciones al plan de emergencia y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos.

e) Término anticipado de la póliza de seguro del condominio y/o contratación de un nuevo seguro, siempre que implique una modificación en los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.

f) Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias.

Con la letra f), como se advierte, se deja abierta la puerta para cualquier materia que no sea de sesión extraordinaria.

 

2. Sesiones Extraordinarias.

Existen dos tipos de sesiones extraordinarias: de mayoría absoluta y de mayoría reforzada. Las sesiones de mayoría absoluta se constituyen con el 50%+1 de los derechos de copropiedad y sus acuerdos se adoptan por el 50%+1 de los derechos de copropiedad asistentes. Las sesiones de mayoría absoluta se constituyen con el 66% de los derechos de copropiedad y sus acuerdos se adoptan por el 66% de los derechos de copropiedad asistentes.

En el art. 15 se establecen las materias en forma taxativa, es decir, que sólo esas materias son de aquellas que deben tratarse en sesión extraordinaria, según sea de mayoría absoluta o de mayoría reforzada.

 

2.1. Sesión Extraordinaria de Mayoría Absoluta.

Son materia de sesión extraordinaria de mayoría absoluta:

a) Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del numeral 3) que trata sobre las sesiones extraordinarias de mayoría reforzada (esto es, la reconstrucción o demolición del condominio; el cambio de destino de las unidades del condominio).

b) Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

c) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

d) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadminsitraciones en un mismo condominio.

e) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.

f) Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva.

g) Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

 

2.1. Sesión Extraordinaria de Mayoría Reforzada.

Son materia de sesión extraordinaria de mayoría reforzada:

a) Modificación del reglamento de copropiedad, en materias reguladas en las letras d) y f) del presente numeral.

b) Delegación de facultades al Comité de Administración, respecto de las materias establecidas en las letras c), d) y e) del numeral 2) del recuadro.

c) Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.

d) Reconstrucción o demolición del condominio.

e) Petición a la DOM para que deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

f) Cambio de destino de las unidades del condominio.

g) Obras de alteración o ampliación del condominio o sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

i) Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de los bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

j) Retribución a los miembros del Comité de Administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.

k) Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salidas de mar.

 

Ninguna otra materia es de sesión extraordinaria, pues en aplicación del literal f) del numeral 1) del art. 15, que se tiene por norma residual, todas las materias son ordinarias salvo las que la ley declara extraordinarias. De esta forma, el Comité de Administración no podría decidir sobre la demolición o reconstrucción del condominio, o establecerse un descuento en los gastos comunes, o modificar el reglamento de copropiedad. Pero sí podría designar miembros faltantes del Comité de Administración, remover o designar al administrador, aprobar la rendición de cuentas del Administrador, programar simulacros, pues son materias que no están reservadas a sesión extraordinaria, sino que están dispuestas expresamente para sesiones ordinarias.

Con todo, la parte final del inc. séptimo del art. 17 establece que «Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Los acuerdos del comité de administración serán adoptados por la mitad más uno de sus miembros.«

Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.