Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.

 

Sanciones a copropietarios morosos en la nueva Ley de Copropiedad

El 13 de abril de este año se publicó la Ley 21.442, nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria. Son varias las novedades que trae consigo, entre ellas una modificación relativa a las sanciones a los copropietarios morosos. Para toda comunidad es importante que los copropietarios contribuyan en el tiempo oportuno a los fondos del condominio (concepto que incluye los comúnmente llamados «edificios») para que éste pueda operar con normalidad. De esa importancia que reviste se derivan las sanciones que el legislador ha establecido como herramientas para que las comunidades puedan perseguir el pago de los morosos.

El artículo 6 en relación al artículo 2 numeral 8 de la Ley 21.442 dispone que los copropietarios tienen una “obligación económica” entre las que se encuentran los gastos comunes, intereses y multas. Quienes incumplen estas obligaciones económicas pueden ser sancionados con diversas medidas, las cuales son:

Resarcimiento: El art. 34 dispone que si un copropietario no cumple oportunamente con las obligaciones económicas y, por esto, disminuye el valor del condominio o se origina un riesgo no cubierto por los seguros, debe responder de todo daño o perjuicio que tal incumplimiento causare.

Intereses: El art. 7 prescribe que si la unidad incurre en mora del pago de las obligaciones económicas, se devengará el interés que disponga el reglamento del condominio o el reglamento de la ley, no pudiendo ser superior al 50% del interés corriente bancario (ver: https://tasas.cmfchile.cl).

Suspensión de servicios: El art. 20 núm. 9 establece como sanción al no pago, la suspensión de la electricidad, de las telecomunicaciones o de la calefacción –es alternativa, no copulativa–. Anteriormente la derogada Ley 19.537 sólo contemplaba la suspensión del soministro eléctrico; hoy se añaden el de calefacción y el de telecomunicaciones. El 36, por su parte, distingue dos situaciones:

a) Si el condominio dispone de un sistema propio de control para el paso de los servicios.

b) Si no los dispone: las empresas de estos servicios deben suspenderlos a las unidades cuyos copropietarios adeuden 3 o más cuotas de gastos comunes, a requerimiento del administrador y previa autorización del Comité.

Excepción: la excepción a esta sanción está constituida respecto:

a) Del suministro eléctrico: no puede, a las unidades en que residan personas electrodependientes, solicitarse la suspensión de este servicio, lo que no obsta a la suspensión de los servicios de telecomunicación y de calefacción.

b) De todos los servicios: no puede solicitarse la suspensión de estos servicios por deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe en el territorio en que se encuentre emplazado el condominio, mientras éste se encuentre vigente. Es importante precisar:

-Que la prohibición es solicitar y efectuar la suspensión, de cualquiera de los servicios afectos –electricidad, telecomunicaciones y calefacción–, es decir, una prohibición para el Comité, la Administración y la compañía del servicio respectivo;

-Que la prohibición aplica sólo respecto de las deudas que fueron devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe, por lo que las deudas devengadas antes de la entrada en vigencia del decreto respectivo escapan a esta prohibición;

-Que, aún cuando se hubieren devengado durante la vigencia del estado de catástrofe, una vez que deja de estar vigente se puede solicitar y efectuar la suspensión, por disposición expresa del legislador al señalar “y sólo mientras se encuentre vigente” el estado de catástrofe.

Por lo demás, se mantiene el mérito ejecutivo del acta en que se fijaron gastos comunes y de la boleta de cobro firmada por el administrador, lo que permitirá perseguir judicialmente el pago por medio del juicio ejecutivo que, si no se paga, termina con el embargo y remate de bienes del deudor.

Si su comunidad necesita una administración con los conocimientos, preparación y experiencia necesarias, no dude en contactarnos.

¿Conserjes o Guardias?

Hace ya algún tiempo que en las comunidades surgió la duda de si era conveniente tener guardias o conserjes. La respuesta siempre va a depender de la finalidad de las funciones que se requieran.

No es posible definir a priori un catálogo de funciones que debe cumplir un conserje. Algunas pueden ser el control peatonal o vehicular para anunciar visitas por citófono, recibir correspondencia y encomiendas, operar el generador eléctrico, atender alguna emergencia en la sala de bombas, en fin. Por otro lado, las funciones de un guardia de seguridad, nochero, portero o rondín, están un poco más definidas en la regulación nacional.

 

Seguridad Privada y su relación con los condominios.

El Decreto 867 del Ministerio del Interior, promulgado el 13 de junio de 2017, regula las actividades en materia de seguridad en el sector privado o «seguridad privada», que es distinta a la seguridad pública que está a cargo de la fuerza pública, por obvias razones. En esta normativa se lee en su artículo 1, letra d), que «Guardia de Seguridad, nochero, portero o rondín: Es aquella persona natural que presta servicios de seguridad privada, y que otorga, personalmente, protección a personas y/o bienes, dentro de un recinto o área determinada previamente delimitada, y que no se encuentra autorizada para poseer, tener o portar armas de fuego en el ejercicio de sus funciones«. Por su parte, la letra a) define que son «Actividades de seguridad privada: Aquellas realizadas por personas naturales o jurídicas de derecho privado, expresamente autorizadas, cuya finalidad es proteger a las personas, bienes y procesos productivos de quienes contratan sus servicios, de los posibles delitos, amenazas, vulneraciones de derechos que puedan afectarles«.

Así las cosas, conceptualmente no se equipara un conserje a un guardia de seguridad, porteros, nochero o rondín, sino que esto dependerá de la finalidad. Es más, la norma establece una clara distinción entre aquel y éstos. ¿Cuándo será guardia? Cuando ejerza actividades de protección a personas, bienes o procesos productivos de los posibles delitos, amenazas o vulneraciones de derecho que puedan afectarles, estando autorizado para aquello. De esta última frase se colige que no basta con el cumplimiento de dichas actividades para que el puesto de un conserje pase a ser el de un guardia de seguridad, como se verá a continuación.

 

Calificación de la Autoridad Fiscalizadora.

El referido Decreto 867 en su art. 7 dispone un detalle que casi siempre se pasa por alto en los condominios por mero desconocimiento: «Cualquier persona natural o jurídica podrá contratar personas que presten servicios de seguridad privada, tales como guardias de seguridad, nocheros, porteros o rondines para brindar protección a una vivienda o grupo de ellas, edificios, conjunto residencial, locales comerciales, espacios públicos previamente autorizados y otros lugares que por su naturaleza requieran de este tipo de servicios. Asimismo, el o los interesados podrán contratar los servicios de una empresa debidamente acreditada, que provea recursos humanos para estos fines. El contrato y la directiva de funcionamiento correspondiente, deberá ser puesto en conocimiento de la Autoridad Fiscalizadora en materia de Seguridad Privada respectiva, para los fines de fiscalización que procedan».

La norma agrega en el inciso cuarto que, sólo «en el caso que la Autoridad Fiscalizadora en materia de Seguridad Privada determine que un conserje ejerce funciones de seguridad privada, se reputarán para todos los efectos legales y específicamente para la aplicación de este reglamento, como guardias de seguridad, nocheros, porteros o rondines”.

Esto quiere decir que no existe un listado de requisitos taxativos o condiciones a priori a cumplirse para exigir que un condominio debe contar con guardias con OS10 sino que, aún cumpliéndose el concepto de actividades de seguridad privada, es la Autoridad Fiscalizadora quien determinará caso a caso si un determinado conserje debe cumplir con la normativa para guardias y, por tanto, contar con el curso OS10 y su credencial; mientras que el empleador deberá por su lado cumplir con las obligaciones propias que exige la legislación, como la presentación de una Directiva de Funcionamiento. Así también lo ha determinado la Contraloría General de la República (ver dictámenes 022234/2010; 019846/2011; 000184/2018): «De lo anterior se advierte que respecto de quienes son contratados como conserjes no es obligatorio, a priori, cumplir dichas funciones, no obstante lo que pueda determinar fundadamente la autoridad fiscalizadora en cada caso, según las tareas efectivas que aquéllos desempeñen, lo que deberá materializar a través del correspondiente acto administrativo, en los términos dispuestos por la ley N° 19.880» (Dictamen 2728/2020).

 

Conclusiones.

Si bien contratar conserjes con OS10 no es una obligación, tampoco está demás que los conserjes estén capacitados en seguridad privada con la referida acreditación. Es, por decirlo, un valor agregado a la hora de contratar personal ya que tienen los conocimientos necesarios para abordar aspectos de la seguridad en el condominio; equivale a decir que son Conserjes con OS10, pero no son guardias ya que no están calificados como tal por la Autoridad.

Por otro lado y en cuanto al seguro de vida, la Dirección del Trabajo ha dictaminado que las comunidades de condominios no están obligadas a contratar a los conserjes o guardias los seguros de vida, los que si son exigibles para las empresas dedicadas a prestar servicio seguridad privada como intermediarias entre el trabajador y la empresa principal –el condominio–  (Dictamen3432/52).