El hecho de vivir en comunidad, en que somos dueños de una unidad y a la vez co-dueños (copropietarios) de espacios comunes con las otras unidades, implica que, así como cada dueño se hace cargo de mantener su propiedad, entre todos los dueños (copropietarios) deben mantener las áreas comunes. Así nace el Gasto Común.
La obligación legal de contribuir al gasto común y clases.
El artículo 4 de la ley 19.537, que regula la Copropiedad Inmobiliaria, señala en su inciso primero que «cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución«.
De este modo, podemos destacar que existen gastos comunes ordinarios y también gastos comunes extraordinarios, a los que están obligados a contribuir todos los copropietarios en proporción al derecho que les corresponda en los bienes comunes u otra forma de proporción según el reglamento de cada copropiedad.
Gastos comunes ordinarios:
a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
¿A quién se debe pagar el gasto común?
El artículo 6 de la ley 19.537 señala que «el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes».
El administrador es «la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir labores de administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad», de acuerdo al concepto que la propia ley entrega.
Se debe tener presente que el cobro debe efectuarse por el Administrador, conforme a la ley, al reglamento y a los acuerdos de la Asamblea, lo que se traduce en que se deben cumplir ciertos requisitos.
La deuda sigue a la unidad.
En ocasiones ocurre que cuando se adquiere una propiedad, al recibir la boleta de cobro de gastos comunes aparece una deuda de gasto común. Esto ocurre porque la obligación de pagar gastos comunes no sigue al que fue dueño de la unidad, sino que la deuda sigue a la propiedad misma. Por ejemplo, si Juan es dueño del departamento 101 y debe $500.000.- en gastos comunes, y vende a Pedro el departamento 101, ya no es Juan el que debe los $500.000.- sino que es Pedro quien tiene la obligación legal de pagar la deuda.
Así lo establece el artículo 4, inciso cuarto, de la ley 19.537, «la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…)»
¿Qué ocurre si no se pagan los gastos comunes?
Si se dejan de pagar los gastos comunes, el edificio o condominio podría entrar en cesación de pago de proveedores y remuneraciones, lo que se traducirá en graves problemas y pérdida de valor, lo que hará difícil la vida, el arriendo o la venta del inmueble. En este sentido, la ley señala que «si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio» (art. 4, inciso quinto)
En cuanto a las sanciones, estas van desde el cobro con intereses, corte de energía eléctrica (la nueva ley amplía el corte a los servicios de telecomunicaciones y de calefacción) e incluso una acción judicial.
Corte de electricidad.
La ley faculta al Comité de Administración para que, con acuerdo del Administrador, se procede al corte o a solicitar el corte del suministro eléctrico para las unidades que se encuentran en deuda de gastos comunes, de tres o más meses, continuos o discontinuos. Por ejemplo, si Pedro que adquirió un departamento con deuda de $500.000.- por gasto común de su departamento 101, deuda que corresponde a enero, febrero y mayo, el Comité con el Administrador podrán cortar o podrán solicitar a la empresa distribuidora eléctrica el corte del suministro eléctrico para el departamento de Pedro.
Para realizar el corte se debe cumplir una serie de requisitos, además de que la unidad deba gastos comunes por 3 o más meses continuos o discontinuos. Por ejemplo, el reglamento de la comunidad debe contemplar la autorización expresa para ello; debe existir un acta del Comité en que conste el acuerdo de cortar o solicitar el corte del suministro, y en el caso de la solicitud el condominio debe registrar una carpeta en la empresa eléctrica.
Para el corte del suministro de forma directa por la Administración se debe contar con dispositivos propios de la comunidad, pues no se puede manipular el medidor de la empresa distribuidora eléctrica. En caso de no contar con dispositivos propios, se procede entonces a solicitar el corte del suministro a la empresa distribuidora eléctrica, la que requerirá una serie de documentos que incorporará en una carpeta.
Respecto de la condonación de intereses, esto no es posible, puesto que la ley exige que ante la mora se paguen intereses (máximo convencional para operaciones en dinero no reajustables o un interés inferior que establezca el reglamento de la comunidad).
Es una forma menos gravosa que la acción judicial y medianamente efectiva de conseguir el pago de la deuda.
Por otro lado, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria que se tramita en el Congreso (segundo trámite constitucional) establece que además del servicio eléctrico se podrá suspender el servicio de calefacción o de telecomunicaciones.
Cobro judicial: embargo y remate ante el no pago.
Otra posibilidad para exigir el pago de la deuda, es el llamado cobro judicial. Este se realiza por el Administrador ante el tribunal de letras ubicado en la comuna en que se encuentra le unidad. Se trata de un juicio ejecutivo, esos que son posibles cuando existe un instrumento en que consta una deuda y al que la ley le otorga «mérito ejecutivo», porque es indiscutible que la deuda existe. Es el caso de la boleta de cobro de gastos comunes que en virtud del artículo 27 de la ley 19.537 tiene «mérito ejecutivo» con la firma del Administrador. El procedimiento judicial que aplica es el Procedimiento Ejecutivo regulado en el Título Primero del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil (artículo 434 y siguientes).
En forma resumida, el procedimiento es así: el Administrador iniciará el juicio con la demanda ejecutiva acompañando copia de la boleta de cobro de gastos comunes y el detalle de la deuda. Luego de estudiar su admisibilidad, el juez dictará dos resoluciones con las que se ordena requerir de pago al deudor y notificar la demanda para que el deudor responda. El deudor puede responder para defenderse, señalando por ejemplo que la deuda está prescrita. Pero si el deudor no se defiende y tampoco paga, se procederá al embargo (que es registrar sus bienes en un inventario) y finalmente al remate de bienes suficientes para el pago de la deuda.
Es sin duda la forma más gravosa pero efectiva de conseguir el pago de la deuda y evitar las graves consecuencias de la cesación de pago de proveedores.
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