En toda organización existe un organismo directivo. La copropiedad inmobiliaria no es la excepción.

El art. 17 de la Ley 21.442 establece que «en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres. Con todo, no será necesaria la designación del comité si el número de copropietarios fuere inferior a dicha cifra«. Por su parte, el art. 2 numeral e) conceptualiza a modo de resumen de sus facultades: «órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente«.

A lo largo de la Ley 21.442 pueden encontrarse diversas facultades que se le otorgan al Comité de Administración. Por ejemplo, 17 inc. sétimo se les faculta para:

a. Dictar normas de uso y administración del condominio; por ejemplo, establecer horarios o formas de reserva de salas comunes;

b) Cursar multas contempladas en el reglamento por infracción a la Ley y el Reglamento.

Por su parte, en el art. 20 num. 10, faculta al Comité para acordar la contratación o despido de los trabajadores del condominio, salvo si la Asamblea delegó esa facultad al administrador.

La representación de la Asamblea.

Ahora bien, la norma con mayor relevancia respecto de facultades del Comité de Administración es la del art. 17 inc. segundo, que establece: «El comité de administración tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de sesión extraordinaria y no hubieren sido delegadas por ella conforme al artículo 15«. La importancia que se ha dado a esta disposición es que, en síntesis, el Comité puede adoptar todas las decisiones que le corresponderían a la asamblea reunida en Sesión Ordinaria. Por contrapartida, el Comité de Administración también tiene obligaciones, como la actualización del plan de emergencias, por ejemplo.

1. Sesiones Ordinarias.

Recordemos que el art. 14 y 15 distinguen las sesiones ordinarias de las extraordinarias. De acuerdo con el art. 14 inc. cuarto, las sesiones Ordinarias son aquellas en que pueden tratarse todos los temas relacionados con los intereses de los copropietarios con excepción de aquellas que están reservadas a sesiones extraordinarias. Por ejemplo, el nombramiento y la designación del administrador es materia de sesión ordinaria, por expresa disposición legal. Luego, al no estar esa designación o remoción reservada para sesión extraordinaria, por aplicación del art. 17 inc. segundo, cuenta el Comité de Administración con facultad suficiente para proceder a la designación y a la remoción.

El art. 15 establece una lista no taxativa de materias de sesión ordinaria, en las que se encuentran estas materias:

a) Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado.

b) Designación, reelección o renuncia de los miembros del Comité de Administración.

c) Designación o remoción del administrador o subadministrador.

d) Reporte de las actualizaciones al plan de emergencia y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos.

e) Término anticipado de la póliza de seguro del condominio y/o contratación de un nuevo seguro, siempre que implique una modificación en los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.

f) Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias.

Con la letra f), como se advierte, se deja abierta la puerta para cualquier materia que no sea de sesión extraordinaria.

2. Sesiones Extraordinarias.

Existen dos tipos de sesiones extraordinarias: de mayoría absoluta y de mayoría reforzada. Las sesiones de mayoría absoluta se constituyen con el 50%+1 de los derechos de copropiedad y sus acuerdos se adoptan por el 50%+1 de los derechos de copropiedad asistentes. Las sesiones de mayoría absoluta se constituyen con el 66% de los derechos de copropiedad y sus acuerdos se adoptan por el 66% de los derechos de copropiedad asistentes.

En el art. 15 se establecen las materias en forma taxativa, es decir, que sólo esas materias son de aquellas que deben tratarse en sesión extraordinaria, según sea de mayoría absoluta o de mayoría reforzada.

2.1. Sesión Extraordinaria de Mayoría Absoluta.

Son materia de sesión extraordinaria de mayoría absoluta:

a) Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del numeral 3) que trata sobre las sesiones extraordinarias de mayoría reforzada (esto es, la reconstrucción o demolición del condominio; el cambio de destino de las unidades del condominio).

b) Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

c) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

d) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadminsitraciones en un mismo condominio.

e) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.

f) Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva.

g) Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

2.1. Sesión Extraordinaria de Mayoría Reforzada.

Son materia de sesión extraordinaria de mayoría reforzada:

a) Modificación del reglamento de copropiedad, en materias reguladas en las letras d) y f) del presente numeral.

b) Delegación de facultades al Comité de Administración, respecto de las materias establecidas en las letras c), d) y e) del numeral 2) del recuadro.

c) Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.

d) Reconstrucción o demolición del condominio.

e) Petición a la DOM para que deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

f) Cambio de destino de las unidades del condominio.

g) Obras de alteración o ampliación del condominio o sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

i) Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de los bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

j) Retribución a los miembros del Comité de Administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.

k) Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salidas de mar.

Ninguna otra materia es de sesión extraordinaria, pues en aplicación del literal f) del numeral 1) del art. 15, que se tiene por norma residual, todas las materias son ordinarias salvo las que la ley declara extraordinarias. De esta forma, el Comité de Administración no podría decidir sobre la demolición o reconstrucción del condominio, o establecerse un descuento en los gastos comunes, o modificar el reglamento de copropiedad. Pero sí podría designar miembros faltantes del Comité de Administración, remover o designar al administrador, aprobar la rendición de cuentas del Administrador, programar simulacros, pues son materias que no están reservadas a sesión extraordinaria, sino que están dispuestas expresamente para sesiones ordinarias.

Con todo, la parte final del inc. séptimo del art. 17 establece que «Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Los acuerdos del comité de administración serán adoptados por la mitad más uno de sus miembros.«