Garantías en Edificios y Condominios

Toda construcción en Chile se encuentra regulada por normativa legal y reglamentaria. A continuación se revisa la normativa relativa a las responsabilidades de los profesionales que intervienen en la construcción y las garantías asociadas a fallas en la construcción. Estas responsabilidades y garantías corresponden no sólo a cada unidad privada sino que también a los bienes comunes y que deben ser ejercidas por la administración en representación legal de la comunidad.

Esto último es importante ya que de la tarea de la administración en este sentido dependerá los costos asociados para la comunidad: si no se realizan las acciones de que se trata al final de este artículo para hacer efectiva la responsabilidad del propietario primer vendedor, la comunidad terminará corriendo con los gastos que implican las reparaciones y daños provocados por fallas o defectos en la construcción.

Por lo general, todas las inmobiliarias o constructoras cuentan con un servicio de posventa que atiende los requerimientos.

 

1. Responsabilidades de quienes intervienen en la obra.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 18 dispone las responsabilidades de todos los profesionales que intervienen en la construcción de una edificación y que dan lugar a las garantías que se tratan en el presente artículo. Estas son:

a. El propietario primer vendedor: (por lo general, la inmobiliaria o constructora) es responsable de todos los daños y perjuicios por fallas o defectos en la construcción, durante o después de la ejecución de las obras. El comprador (que en los condominios y edificios es un copropietario) puede dirigirse contra este primer vendedor para ejercer las garantías:

-Respecto de la unidad adquirida y que presentó fallas; o

-Respecto de los daños sufridos por su unidad provocados por una unidad que aún no ha sido vendida.

El propietario primer vendedor, por su parte, puede perseguir a los responsables de las fallas o defectos que originaron los daños y perjuicios.

b. El Arquitecto: es responsable de cumplir las normas legales y reglamentaria aplicables al proyecto de que se trata, y de los errores en que haya incurrido en el ejercicio de las funciones si de esto se derivan daños y perjuicios.

c. Calculista: es responsable de cumplir las normas aplicables al proyecto de cálculo estructural, incluidos los planos, la memoria de cálculo, especificaciones técnicas y estudio de geotecnia o mecánica de suelos –salvo si son realizados por otro profesional competente–, y por los errores en que haya incurrido si de ello se deriva un daño o perjuicio.

d. Inspector Técnico de Obra: es responsable de supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables en la materia y al permiso de construcción aprobado –y sus modificaciones–, como al proyecto de arquitectura, de cálculo estructural y su memoria, y de los proyectos de especialidades –planos y especificaciones técnicas–.

 

2. Garantías ante las responsabilidades.

El art. 2003 numeral 3 del Código Civil dispone que «Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 3) Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final».

El art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sin embargo, dispone que «sin perjuicio de lo establecido en el numeral 3 del art. 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos» –pudiendo los constructores dirigirse contra los proveedores, fabricantes y subcontratistas para perseguir sus responsabilidades–.

Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades deben ejercerse en los siguientes plazos para evitar su prescripción:

a. 10 años, por fallas o defectos en la estructura soportante del inmueble.

b. 5 años, por fallas o defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones.

c. 3 años, por fallas o defectos en los elementos de terminaciones o acabados de las obras.

d. 5 años, por fallas o defectos no incorporados expresamente o que no sean asimilables o equivalentes a los anteriores.

Estos plazos se cuentan desde la recepción definitiva de obras por la DOM respectiva, salvo la letra c, que se comienza a contar desde la fecha en que fue inscrito el inmueble a nombre del comprador en el CBR respectivo.

En los condominios de viviendas sociales existe, además, un régimen adicional de garantías de posventa.

Finalmente, es importante señalar que es aplicable en todo momento la Ley Sernac, ya que el comprador es un consumidor.

En Schroeder&Cuevas tenemos los conocimientos necesarios para llevar adelante la administración y el ejercicio de las garantías legales de su comunidad; no dude en contactarnos si requiere una administración acorde a sus necesidades.

Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.

 

Sanciones a copropietarios morosos en la nueva Ley de Copropiedad

El 13 de abril de este año se publicó la Ley 21.442, nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria. Son varias las novedades que trae consigo, entre ellas una modificación relativa a las sanciones a los copropietarios morosos. Para toda comunidad es importante que los copropietarios contribuyan en el tiempo oportuno a los fondos del condominio (concepto que incluye los comúnmente llamados «edificios») para que éste pueda operar con normalidad. De esa importancia que reviste se derivan las sanciones que el legislador ha establecido como herramientas para que las comunidades puedan perseguir el pago de los morosos.

El artículo 6 en relación al artículo 2 numeral 8 de la Ley 21.442 dispone que los copropietarios tienen una “obligación económica” entre las que se encuentran los gastos comunes, intereses y multas. Quienes incumplen estas obligaciones económicas pueden ser sancionados con diversas medidas, las cuales son:

Resarcimiento: El art. 34 dispone que si un copropietario no cumple oportunamente con las obligaciones económicas y, por esto, disminuye el valor del condominio o se origina un riesgo no cubierto por los seguros, debe responder de todo daño o perjuicio que tal incumplimiento causare.

Intereses: El art. 7 prescribe que si la unidad incurre en mora del pago de las obligaciones económicas, se devengará el interés que disponga el reglamento del condominio o el reglamento de la ley, no pudiendo ser superior al 50% del interés corriente bancario (ver: https://tasas.cmfchile.cl).

Suspensión de servicios: El art. 20 núm. 9 establece como sanción al no pago, la suspensión de la electricidad, de las telecomunicaciones o de la calefacción –es alternativa, no copulativa–. Anteriormente la derogada Ley 19.537 sólo contemplaba la suspensión del soministro eléctrico; hoy se añaden el de calefacción y el de telecomunicaciones. El 36, por su parte, distingue dos situaciones:

a) Si el condominio dispone de un sistema propio de control para el paso de los servicios.

b) Si no los dispone: las empresas de estos servicios deben suspenderlos a las unidades cuyos copropietarios adeuden 3 o más cuotas de gastos comunes, a requerimiento del administrador y previa autorización del Comité.

Excepción: la excepción a esta sanción está constituida respecto:

a) Del suministro eléctrico: no puede, a las unidades en que residan personas electrodependientes, solicitarse la suspensión de este servicio, lo que no obsta a la suspensión de los servicios de telecomunicación y de calefacción.

b) De todos los servicios: no puede solicitarse la suspensión de estos servicios por deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe en el territorio en que se encuentre emplazado el condominio, mientras éste se encuentre vigente. Es importante precisar:

-Que la prohibición es solicitar y efectuar la suspensión, de cualquiera de los servicios afectos –electricidad, telecomunicaciones y calefacción–, es decir, una prohibición para el Comité, la Administración y la compañía del servicio respectivo;

-Que la prohibición aplica sólo respecto de las deudas que fueron devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe, por lo que las deudas devengadas antes de la entrada en vigencia del decreto respectivo escapan a esta prohibición;

-Que, aún cuando se hubieren devengado durante la vigencia del estado de catástrofe, una vez que deja de estar vigente se puede solicitar y efectuar la suspensión, por disposición expresa del legislador al señalar “y sólo mientras se encuentre vigente” el estado de catástrofe.

Por lo demás, se mantiene el mérito ejecutivo del acta en que se fijaron gastos comunes y de la boleta de cobro firmada por el administrador, lo que permitirá perseguir judicialmente el pago por medio del juicio ejecutivo que, si no se paga, termina con el embargo y remate de bienes del deudor.

Si su comunidad necesita una administración con los conocimientos, preparación y experiencia necesarias, no dude en contactarnos.

¿Conserjes o Guardias?

Hace ya algún tiempo que en las comunidades surgió la duda de si era conveniente tener guardias o conserjes. La respuesta siempre va a depender de la finalidad de las funciones que se requieran.

No es posible definir a priori un catálogo de funciones que debe cumplir un conserje. Algunas pueden ser el control peatonal o vehicular para anunciar visitas por citófono, recibir correspondencia y encomiendas, operar el generador eléctrico, atender alguna emergencia en la sala de bombas, en fin. Por otro lado, las funciones de un guardia de seguridad, nochero, portero o rondín, están un poco más definidas en la regulación nacional.

 

Seguridad Privada y su relación con los condominios.

El Decreto 867 del Ministerio del Interior, promulgado el 13 de junio de 2017, regula las actividades en materia de seguridad en el sector privado o «seguridad privada», que es distinta a la seguridad pública que está a cargo de la fuerza pública, por obvias razones. En esta normativa se lee en su artículo 1, letra d), que «Guardia de Seguridad, nochero, portero o rondín: Es aquella persona natural que presta servicios de seguridad privada, y que otorga, personalmente, protección a personas y/o bienes, dentro de un recinto o área determinada previamente delimitada, y que no se encuentra autorizada para poseer, tener o portar armas de fuego en el ejercicio de sus funciones«. Por su parte, la letra a) define que son «Actividades de seguridad privada: Aquellas realizadas por personas naturales o jurídicas de derecho privado, expresamente autorizadas, cuya finalidad es proteger a las personas, bienes y procesos productivos de quienes contratan sus servicios, de los posibles delitos, amenazas, vulneraciones de derechos que puedan afectarles«.

Así las cosas, conceptualmente no se equipara un conserje a un guardia de seguridad, porteros, nochero o rondín, sino que esto dependerá de la finalidad. Es más, la norma establece una clara distinción entre aquel y éstos. ¿Cuándo será guardia? Cuando ejerza actividades de protección a personas, bienes o procesos productivos de los posibles delitos, amenazas o vulneraciones de derecho que puedan afectarles, estando autorizado para aquello. De esta última frase se colige que no basta con el cumplimiento de dichas actividades para que el puesto de un conserje pase a ser el de un guardia de seguridad, como se verá a continuación.

 

Calificación de la Autoridad Fiscalizadora.

El referido Decreto 867 en su art. 7 dispone un detalle que casi siempre se pasa por alto en los condominios por mero desconocimiento: «Cualquier persona natural o jurídica podrá contratar personas que presten servicios de seguridad privada, tales como guardias de seguridad, nocheros, porteros o rondines para brindar protección a una vivienda o grupo de ellas, edificios, conjunto residencial, locales comerciales, espacios públicos previamente autorizados y otros lugares que por su naturaleza requieran de este tipo de servicios. Asimismo, el o los interesados podrán contratar los servicios de una empresa debidamente acreditada, que provea recursos humanos para estos fines. El contrato y la directiva de funcionamiento correspondiente, deberá ser puesto en conocimiento de la Autoridad Fiscalizadora en materia de Seguridad Privada respectiva, para los fines de fiscalización que procedan».

La norma agrega en el inciso cuarto que, sólo «en el caso que la Autoridad Fiscalizadora en materia de Seguridad Privada determine que un conserje ejerce funciones de seguridad privada, se reputarán para todos los efectos legales y específicamente para la aplicación de este reglamento, como guardias de seguridad, nocheros, porteros o rondines”.

Esto quiere decir que no existe un listado de requisitos taxativos o condiciones a priori a cumplirse para exigir que un condominio debe contar con guardias con OS10 sino que, aún cumpliéndose el concepto de actividades de seguridad privada, es la Autoridad Fiscalizadora quien determinará caso a caso si un determinado conserje debe cumplir con la normativa para guardias y, por tanto, contar con el curso OS10 y su credencial; mientras que el empleador deberá por su lado cumplir con las obligaciones propias que exige la legislación, como la presentación de una Directiva de Funcionamiento. Así también lo ha determinado la Contraloría General de la República (ver dictámenes 022234/2010; 019846/2011; 000184/2018): «De lo anterior se advierte que respecto de quienes son contratados como conserjes no es obligatorio, a priori, cumplir dichas funciones, no obstante lo que pueda determinar fundadamente la autoridad fiscalizadora en cada caso, según las tareas efectivas que aquéllos desempeñen, lo que deberá materializar a través del correspondiente acto administrativo, en los términos dispuestos por la ley N° 19.880» (Dictamen 2728/2020).

 

Conclusiones.

Si bien contratar conserjes con OS10 no es una obligación, tampoco está demás que los conserjes estén capacitados en seguridad privada con la referida acreditación. Es, por decirlo, un valor agregado a la hora de contratar personal ya que tienen los conocimientos necesarios para abordar aspectos de la seguridad en el condominio; equivale a decir que son Conserjes con OS10, pero no son guardias ya que no están calificados como tal por la Autoridad.

Por otro lado y en cuanto al seguro de vida, la Dirección del Trabajo ha dictaminado que las comunidades de condominios no están obligadas a contratar a los conserjes o guardias los seguros de vida, los que si son exigibles para las empresas dedicadas a prestar servicio seguridad privada como intermediarias entre el trabajador y la empresa principal –el condominio–  (Dictamen3432/52).

Régimen de Subcontratación en la Administración

Si bien la actual ley de copropiedad inmobiliaria no contempla la denomina administración “integral” o “cerrada” de la copropiedad, que es aquella en que la comunidad contrata a una empresa que se haga cargo de la administración y que además trae consigo al personal (es decir, la empresa de administración tiene un contrato de trabajo con personas que trabajaran como conserjes, auxiliares, etc., además del contrato con la comunidad para la administración), es una realidad extendida al momento de decidirse la Asamblea por una nueva administración, y no es algo que la ley prohíba aunque algunos opinan que están al margen de la ley.

Muchas veces las Asambleas o el Comité se decantan por una Administración “Integral” o “cerrada” con miras a desentenderse de las complejidades que conlleva la Administración y la contratación del personal; sin embargo, eso no resulta ser del todo cierto por la configuración del régimen de subcontratación que se produce del que no siempre se es consciente.

En efecto, un Condominio/edificio que contrata una Administración que ofrece traer al personal propio a cumplir labores como conserje, guardia, nochero, auxiliar, etc., crea con ello un régimen de  subcontrataciónno eximiendo al Condominio/Edificio de algunas responsabilidades laborales.

La ley de subcontratación señala que el régimen en cuestión es “Aquel realizado en virtud de un contrato de trabajo por un trabajador para un empleador denominado contratista o subcontratista, cuando éste en razón de un acuerdo contractual, se encarga de ejecutar obras y servicios por su cuenta y riesgo, y con trabajadores bajo su dependencia, para una tercera persona natural o jurídica dueña de la obra, empresa o faena, denominada empresa principal, en la que se desarrollan los servicios o ejecutan las obras contratadas“.

A modo de ejemplo, al tenor de la norma, quedan sujetos a este régimen los trabajadores de una empresa de seguridad o aseo que contrata un Condominio/edificio para que de forma habitual, a diferencia de lo que sucede con los servicios de mantención preventiva o correctiva (reparaciones), pues son servicios prestados de forma ocasional.

En este régimen, relativo a la copropiedad inmobiliaria, el Condominio/edificio tiene obligaciones relativas a higiene y seguridad de los trabajadores “externos”, debiendo adoptar las medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y salud de todos los colaboradores, aún cuando dependan de un prestador de servicios.

Responsabilidad Solidaria y Subsidiaria

Siguiendo en esta idea, en este régimen de subcontratación existen dos responsabilidades muy importantes: la solidaria y la subsidiaria.

La solidaria, aplicada al rubro, es aquella en que el Condominio/edificio responde conjuntamente con el contratista o subcontratista de las deudas laborales y previsionales que tenga con sus colaboradores que prestan servicios en el Condominio/edificio, por no haber ejercido los derechos de información (también llamado de control) y retención otorgados por ley, muchas veces por desconocimiento. La subsidiaria, por su parte, es aquella en que el Condominio/edificio responde por la empresa que no cumple en el pago de remuneraciones y previsiones una vez agotada la instancia de cobro contra la empresa contratista.

En conclusión, tal como se advierte, el Condominio/edificio no se libera 100% por el sólo hecho de contratar una administración que incluye al personal, sino que subsisten responsabilidades y obligaciones para con los colaboradores externos que se desempeñan en el Condominio/edificio, lo que debe hacer pensar además en el bienes laboral de los trabajadores en estas circunstancias.

 

Si necesita asesoría, no dude en contactarnos.

 

Gastos Comunes: cobro y cortes de electricidad

El hecho de vivir en comunidad, en que somos dueños de una unidad y a la vez co-dueños (copropietarios) de espacios comunes con las otras unidades, implica que, así como cada dueño se hace cargo de mantener su propiedad, entre todos los dueños (copropietarios) deben mantener las áreas comunes. Así nace el Gasto Común.

La obligación legal de contribuir al gasto común y clases.

El artículo 4 de la ley 19.537, que regula la Copropiedad Inmobiliaria, señala en su inciso primero que «cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución«.

De este modo, podemos destacar que existen gastos comunes ordinarios y también gastos comunes extraordinarios, a los que están obligados a contribuir todos los copropietarios en proporción al derecho que les corresponda en los bienes comunes u otra forma de proporción según el reglamento de cada copropiedad.

Gastos comunes ordinarios: 

a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

 

¿A quién se debe pagar el gasto común?

El artículo 6 de la ley 19.537 señala que «el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes».

El administrador es «la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir labores de administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad», de acuerdo al concepto que la propia ley entrega.

Se debe tener presente que el cobro debe efectuarse por el Administrador, conforme a la ley, al reglamento y a los acuerdos de la Asamblea, lo que se traduce en que se deben cumplir ciertos requisitos.

 

La deuda sigue a la unidad.

En ocasiones ocurre que cuando se adquiere una propiedad, al recibir la boleta de cobro de gastos comunes aparece una deuda de gasto común. Esto ocurre porque la obligación de pagar gastos comunes no sigue al que fue dueño de la unidad, sino que la deuda sigue a la propiedad misma. Por ejemplo, si Juan es dueño del departamento 101 y debe $500.000.- en gastos comunes, y vende a Pedro el departamento 101, ya no es Juan el que debe los $500.000.- sino que es Pedro quien tiene la obligación legal de pagar la deuda.

Así lo establece el artículo 4, inciso cuarto, de la ley 19.537, «la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…)»

 

¿Qué ocurre si no se pagan los gastos comunes?

Si se dejan de pagar los gastos comunes, el edificio o condominio podría entrar en cesación de pago de proveedores y remuneraciones, lo que se traducirá en graves problemas y pérdida de valor, lo que hará difícil la vida, el arriendo o la venta del inmueble. En este sentido, la ley señala que «si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio» (art. 4, inciso quinto)

En cuanto a las sanciones, estas van desde el cobro con intereses, corte de energía eléctrica (la nueva ley amplía el corte a los servicios de telecomunicaciones y de calefacción) e incluso una acción judicial.

Corte de electricidad.

La ley faculta al Comité de Administración para que, con acuerdo del Administrador, se procede al corte o a solicitar el corte del suministro eléctrico para las unidades que se encuentran en deuda de gastos comunes, de tres o más meses, continuos o discontinuos. Por ejemplo, si Pedro que adquirió un departamento con deuda de $500.000.- por gasto común de su departamento 101, deuda que corresponde a enero, febrero y mayo, el Comité con el Administrador podrán cortar o podrán solicitar a la empresa distribuidora eléctrica el corte del suministro eléctrico para el departamento de Pedro.

Para realizar el corte se debe cumplir una serie de requisitos, además de que la unidad deba gastos comunes por 3 o más meses continuos o discontinuos. Por ejemplo, el reglamento de la comunidad debe contemplar la autorización expresa para ello; debe existir un acta del Comité en que conste el acuerdo de cortar o solicitar el corte del suministro, y en el caso de la solicitud el condominio debe registrar una carpeta en la empresa eléctrica.

Para el corte del suministro de forma directa por la Administración se debe contar con dispositivos propios de la comunidad, pues no se puede manipular el medidor de la empresa distribuidora eléctrica. En caso de no contar con dispositivos propios, se procede entonces a solicitar el corte del suministro a la empresa distribuidora eléctrica, la que requerirá una serie de documentos que incorporará en una carpeta.

Respecto de la condonación de intereses, esto no es posible, puesto que la ley exige que ante la mora se paguen intereses (máximo convencional para operaciones en dinero no reajustables o un interés inferior que establezca el reglamento de la comunidad).

Es una forma menos gravosa que la acción judicial y medianamente efectiva de conseguir el pago de la deuda.

Por otro lado, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria que se tramita en el Congreso (segundo trámite constitucional) establece que además del servicio eléctrico se podrá suspender el servicio de calefacción o de telecomunicaciones.

Cobro judicial: embargo y remate ante el no pago.

Otra posibilidad para exigir el pago de la deuda, es el llamado cobro judicial. Este se realiza por el Administrador ante el tribunal de letras ubicado en la comuna en que se encuentra le unidad. Se trata de un juicio ejecutivo, esos que son posibles cuando existe un instrumento en que consta una deuda y al que la ley le otorga «mérito ejecutivo», porque es indiscutible que la deuda existe. Es el caso de la boleta de cobro de gastos comunes  que en virtud del artículo 27 de la ley 19.537 tiene «mérito ejecutivo» con la firma del Administrador. El procedimiento judicial que aplica es el Procedimiento Ejecutivo regulado en el Título Primero del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil (artículo 434 y siguientes).

En forma resumida, el procedimiento es así: el Administrador iniciará el juicio con la demanda ejecutiva acompañando copia de la boleta de cobro de gastos comunes y el detalle de la deuda. Luego de estudiar su admisibilidad, el juez dictará dos resoluciones con las que se ordena requerir de pago al deudor y notificar la demanda para que el deudor responda. El deudor puede responder para defenderse, señalando por ejemplo que la deuda está prescrita. Pero si el deudor no se defiende y tampoco paga, se procederá al embargo (que es registrar sus bienes en un inventario) y finalmente al remate de bienes suficientes para el pago de la deuda.

Es sin duda la forma más gravosa pero efectiva de conseguir el pago de la deuda y evitar las graves consecuencias de la cesación de pago de proveedores.

Si necesita asesoría especializada en materia de gastos comunes, no dude en contactarnos

¿Cambios al interior de una unidad?

En ocasiones nos encontramos ante la situación de «mi vecino está metiendo bulla con los cambios que está haciendo en su departamento (o casa)», lo que tiene que ver más con las normas de ruidos (molestos).

Para realizar cambios a las instalaciones interiores de nuestras viviendas (en copropiedad) debemos considerar algunas normativas: La ley de copropiedad, el reglamento de la ley de copropiedad y las ordenanzas municipales locales. Demás está decir que debemos considerar nuestro propio reglamento de copropiedad.

AUTORIZACIÓN DEL ADMINISTRADOR. El artículo 32 del reglamento de la ley de copropiedad señala:

Artículo 32. Sin perjuicio de las normas de seguridad contenidas en el Título III de la Ley, los copropietarios no podrán efectuar cambios en las instalaciones interiores de la unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios, de las restantes unidades o del condominio en general. Sólo una vez comprobado que no existe tal riesgo, el administrador procederá a autorizar el cambio.

A La Luz de la norma legal, así deseamos realizar un  cambio en las instalaciones (al interior de la unidad), se debe presentar una solicitud al Administrador para que éste verifique que este no comprometa la seguridad de a) los copropietarios; b) las demás unidades; y c) del condominio en general. En la práctica claro está que acudiremos a solicitar la autorización de la Administración toda vez que estos cambios o reparaciones sean relevantes o puedan ocasionar ruidos o malestar en nuestros vecinos.

Esta norma debemos relacionarla con el artículo 32 de la ley 19.537, que señala en su inciso 1, 2 y 3, primera parte:

Artículo 32. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

¿CUÁL ES LA MULTA? La ley indica que ante la infracción a esta normativa, la multa es entre 1 a 3 UTM. La UTM es una unidad definida en Chile que corresponde a un monto de dinero expresado en pesos ($) y determinado por ley, el cual se actualiza en forma permanente por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y se utiliza como medida tributaria.

A la fecha de publicación de este artículo, la multa variaría de esta forma:

UTM CLP REINCIDENCIA
1  $     48.353  $       96.706
2  $     96.706  $     193.412
3  $   145.059  $     290.118

ORDENANZAS MUNICIPALES. Las Municipalidades tienen potestad para dictar normas que regulan ciertas materias entro de los limites de su comuna. En general cuentan con alguna ordenanza que regula los «ruidos molestos» o «normas de emisión de ruidos». Un carácter a tener en cuenta es el alcance que ésta norma pueda tener, puesto que en algunos casos sólo rigen para fuentes de emisión fija. Estas ordenanzas varían en cada comuna, por lo que debemos interiorizarnos de forma particular en la que es de nuestro interés.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Debemos verificar si nuestro reglamento de copropiedad regula esta materia, tanto de reparaciones, cambios, mudanzas y todo lo que pueda generar ruidos que perturben a los copropietarios. De esta manera, lo primero que se recomienda es acudir al Comité de Administración para que aplique las multas respectivas, que luego el Administrador deberá ejecutar.

DENUNCIA POR RUIDOS MOLESTOS. Cuando las reparaciones o cambios en las instalaciones al interior de una unidad (u otros hechos similares que) provocan malestar en los copropietarios, usted puede:

a) Recurrir al Comité de Administración de manera que éstos apliquen las multas que puedan estar contempladas en el reglamento de copropiedad (interno), o bien para que éstos acudan al Juez de Policía Local a denunciar este hecho dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia;

b) Llamar a Carabineros, quienes deberán proceder conforme sus facultades;

c) Denunciar directamente ante el Juez de Policía Local esta situación que vulnera la ley.

¿Qué es la Administración de Condominios y Edificios?

Quienes vivimos en comunidad, sea en un Edificio de departamentos o Condominios de Casas, muchas veces nos hemos preguntado ¿para qué sirve tener una administración? Pues, la respuesta es bastante sencilla, aunque la vida comunitaria muchas veces no lo sea.

Cuando hemos decidido vivir en comunidad, aceptamos que nuestro hogar está inserto en un «hogar común» con otros hogares y sus familias. Ese es el fondo, en simples términos, de la ley de copropiedad inmobiliaria: la propiedad conjugada con la copropiedad. Somos dueños de nuestro departamento o casa, sí. Pero también somos co-dueños (copropietarios) de las áreas y bienes comunes, junto a los demás dueños de sus casas y departamentos.

Si bien es cierto, cada cual se hace cargo de administrar como mejor le parezca su propiedad, la parte correspondiente a la copropiedad corre el peligro de caer en tierra de nadie. Es ahí donde nace la necesidad de contar con la figura de la «Administración«, quien es responsable de la mantención de las áreas y bienes comunes, es decir de la copropiedad, no de la propiedad. Sin embargo, pueden haber ocasiones en que el Administrador sí puede intervenir en la propiedad, casos calificados y que tienen que ver con la primacía de la copropiedad por sobre la propiedad.

La importancia de la Administración radica en que al no realizarse de forma correcta, oportuna, eficiente y con transparencia, la copropiedad pierde valor y nuestra propiedad pierde plusvalía. ¿Quién compraría o arrendaría un departamento que se encuentra en un edificio con los ascensores en mal estado y sin un aspecto limpio en sus pasillos? ¿o dentro de un condominio de casas con áreas comunes estropeadas? Nadie, al menos al valor que quisiéramos arrendar o vender.

Así es que si usted quiere dar valor a su propiedad, debe procurar que se dé valor a la copropiedad, y de eso se debe encargar una buena Administración, con personal capacitado y con experiencia, como Schroeder & Cuevas Ltda. Suele ocurrir que en algunas comunidades se encarga de «administrar» por así decirlo, algún vecino de buena voluntad, pero no es una persona calificada y con experiencia en el asunto, por lo que resulta una mala vivencia para todos los vecinos. De igual modo ocurre con algunas comunidades en que es el mismo Comité de Administración quien se encarga de administrar, confundiendo roles entre dos entidades muy relevantes para la comunidad y con distintas funciones legales.

¿Cuáles son las funciones del Administrador?