Importancia de las mantenciones de los bienes comunes y sus costos

En la copropiedad convive la propiedad privada con los bienes comunes que son de propiedad compartida. El art. 3, inc. segundo de la ley 21.442 dispone que «los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad», por lo que se venden juntos.

Así las cosas, el valor de las unidades (casas o departamentos) se ven afectos al valor de los bienes comunes, de manera que si éstos se encuentran en mal estado o en riesgo de perderse, disminuyen el valor de las primeras. Pensemos como compradores que desean adquirir un departamento, ¿en qué debemos poner atención? No solo en el estado del departamento, ubicación, servicios cerca, el estado de sus gastos comunes, sino en el estado de los servicios y bienes comunes: si el edificio cuenta con una piscina y ésta se encuentra en mal estado, es muy probable que aquella si no se realiza la reparación pronto se pierda, de modo que sería una disminución del valor de la copropiedad y, por tanto, del departamento.

De ahí la importancia de las mantenciones preventivas y correctivas. Mantenciones preventivas son aquellas que se realizan a instalaciones en funcionamiento y que buscan alargar la vida útil y evitar el deterioro, pudiendo ser programadas, predictivas o de oportunidad; Mantenciones correctivas son aquellas que se realizan a instalaciones que, por un desperfecto, no están operativas y que buscan ponerlas en operación, pudiendo ser inmediatas o diferidas.

De acuerdo a la legislación la realización de las mantenciones por cuenta y cargo de la comunidad son responsabilidad de la administración, ya que el art. 20 numeral 1 establece como primera función del administrador el cuidado de los bienes comunes –de esta función se derivan todas las demás acciones–. Estas mantenciones son cobradas en los gastos comunes, por lo que nunca es recomendable dejarlas de lado a fin de rebajar los gastos comunes, eso es «pan para hoy y hambre para mañana» –también podríamos decir «lo barato cuesta caro»– ya que los mantenimientos preventivos son por lo general más económicos que los correctivos o que derechamente el reemplazo de las maquinarias o instalaciones. Rebajar los gastos comunes a costa de las mantenciones es un gran error; el gasto común de una comunidad bien llevada debe verse como una inversión, pues se invierte en el valor de la propiedad según lo ya analizado. Por eso ninguna administración recomendaría dejar de lado las mantenciones para abaratar costos.

Esta importancia es entendida por el legislador y por ello es que en el art. 34 de la nueva ley de copropiedad establece –también lo decía la antigua ley 19.537– que en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos comunes y a causa de esto se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento. Agrega luego en el art. 35 que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos. Si a ello sumamos que el art. 6 señala que los gastos comunes siguen siempre a la unidad con independencia de quien sea el dueño, aún los devengados antes de la adquisición de la propiedad –es decir, que será deudor el dueño o nuevo dueño–, queda claro lo relevante de las mantenciones y su implicancia en el valor de la copropiedad y propiedad.

En Schroeder&Cuevas somos conscientes de la importancia de las mantenciones de los servicios y bienes comunes, por lo que no dudes en contactarnos si requieres una administración acorde a las necesidades de la comunidad.

 

Sanciones a copropietarios morosos en la nueva Ley de Copropiedad

El 13 de abril de este año se publicó la Ley 21.442, nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria. Son varias las novedades que trae consigo, entre ellas una modificación relativa a las sanciones a los copropietarios morosos. Para toda comunidad es importante que los copropietarios contribuyan en el tiempo oportuno a los fondos del condominio (concepto que incluye los comúnmente llamados «edificios») para que éste pueda operar con normalidad. De esa importancia que reviste se derivan las sanciones que el legislador ha establecido como herramientas para que las comunidades puedan perseguir el pago de los morosos.

El artículo 6 en relación al artículo 2 numeral 8 de la Ley 21.442 dispone que los copropietarios tienen una “obligación económica” entre las que se encuentran los gastos comunes, intereses y multas. Quienes incumplen estas obligaciones económicas pueden ser sancionados con diversas medidas, las cuales son:

Resarcimiento: El art. 34 dispone que si un copropietario no cumple oportunamente con las obligaciones económicas y, por esto, disminuye el valor del condominio o se origina un riesgo no cubierto por los seguros, debe responder de todo daño o perjuicio que tal incumplimiento causare.

Intereses: El art. 7 prescribe que si la unidad incurre en mora del pago de las obligaciones económicas, se devengará el interés que disponga el reglamento del condominio o el reglamento de la ley, no pudiendo ser superior al 50% del interés corriente bancario (ver: https://tasas.cmfchile.cl).

Suspensión de servicios: El art. 20 núm. 9 establece como sanción al no pago, la suspensión de la electricidad, de las telecomunicaciones o de la calefacción –es alternativa, no copulativa–. Anteriormente la derogada Ley 19.537 sólo contemplaba la suspensión del soministro eléctrico; hoy se añaden el de calefacción y el de telecomunicaciones. El 36, por su parte, distingue dos situaciones:

a) Si el condominio dispone de un sistema propio de control para el paso de los servicios.

b) Si no los dispone: las empresas de estos servicios deben suspenderlos a las unidades cuyos copropietarios adeuden 3 o más cuotas de gastos comunes, a requerimiento del administrador y previa autorización del Comité.

Excepción: la excepción a esta sanción está constituida respecto:

a) Del suministro eléctrico: no puede, a las unidades en que residan personas electrodependientes, solicitarse la suspensión de este servicio, lo que no obsta a la suspensión de los servicios de telecomunicación y de calefacción.

b) De todos los servicios: no puede solicitarse la suspensión de estos servicios por deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe en el territorio en que se encuentre emplazado el condominio, mientras éste se encuentre vigente. Es importante precisar:

-Que la prohibición es solicitar y efectuar la suspensión, de cualquiera de los servicios afectos –electricidad, telecomunicaciones y calefacción–, es decir, una prohibición para el Comité, la Administración y la compañía del servicio respectivo;

-Que la prohibición aplica sólo respecto de las deudas que fueron devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe, por lo que las deudas devengadas antes de la entrada en vigencia del decreto respectivo escapan a esta prohibición;

-Que, aún cuando se hubieren devengado durante la vigencia del estado de catástrofe, una vez que deja de estar vigente se puede solicitar y efectuar la suspensión, por disposición expresa del legislador al señalar “y sólo mientras se encuentre vigente” el estado de catástrofe.

Por lo demás, se mantiene el mérito ejecutivo del acta en que se fijaron gastos comunes y de la boleta de cobro firmada por el administrador, lo que permitirá perseguir judicialmente el pago por medio del juicio ejecutivo que, si no se paga, termina con el embargo y remate de bienes del deudor.

Si su comunidad necesita una administración con los conocimientos, preparación y experiencia necesarias, no dude en contactarnos.

Gastos Comunes: cobro y cortes de electricidad

El hecho de vivir en comunidad, en que somos dueños de una unidad y a la vez co-dueños (copropietarios) de espacios comunes con las otras unidades, implica que, así como cada dueño se hace cargo de mantener su propiedad, entre todos los dueños (copropietarios) deben mantener las áreas comunes. Así nace el Gasto Común.

La obligación legal de contribuir al gasto común y clases.

El artículo 4 de la ley 19.537, que regula la Copropiedad Inmobiliaria, señala en su inciso primero que «cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución«.

De este modo, podemos destacar que existen gastos comunes ordinarios y también gastos comunes extraordinarios, a los que están obligados a contribuir todos los copropietarios en proporción al derecho que les corresponda en los bienes comunes u otra forma de proporción según el reglamento de cada copropiedad.

Gastos comunes ordinarios: 

a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

 

¿A quién se debe pagar el gasto común?

El artículo 6 de la ley 19.537 señala que «el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes».

El administrador es «la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir labores de administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad», de acuerdo al concepto que la propia ley entrega.

Se debe tener presente que el cobro debe efectuarse por el Administrador, conforme a la ley, al reglamento y a los acuerdos de la Asamblea, lo que se traduce en que se deben cumplir ciertos requisitos.

 

La deuda sigue a la unidad.

En ocasiones ocurre que cuando se adquiere una propiedad, al recibir la boleta de cobro de gastos comunes aparece una deuda de gasto común. Esto ocurre porque la obligación de pagar gastos comunes no sigue al que fue dueño de la unidad, sino que la deuda sigue a la propiedad misma. Por ejemplo, si Juan es dueño del departamento 101 y debe $500.000.- en gastos comunes, y vende a Pedro el departamento 101, ya no es Juan el que debe los $500.000.- sino que es Pedro quien tiene la obligación legal de pagar la deuda.

Así lo establece el artículo 4, inciso cuarto, de la ley 19.537, «la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…)»

 

¿Qué ocurre si no se pagan los gastos comunes?

Si se dejan de pagar los gastos comunes, el edificio o condominio podría entrar en cesación de pago de proveedores y remuneraciones, lo que se traducirá en graves problemas y pérdida de valor, lo que hará difícil la vida, el arriendo o la venta del inmueble. En este sentido, la ley señala que «si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio» (art. 4, inciso quinto)

En cuanto a las sanciones, estas van desde el cobro con intereses, corte de energía eléctrica (la nueva ley amplía el corte a los servicios de telecomunicaciones y de calefacción) e incluso una acción judicial.

Corte de electricidad.

La ley faculta al Comité de Administración para que, con acuerdo del Administrador, se procede al corte o a solicitar el corte del suministro eléctrico para las unidades que se encuentran en deuda de gastos comunes, de tres o más meses, continuos o discontinuos. Por ejemplo, si Pedro que adquirió un departamento con deuda de $500.000.- por gasto común de su departamento 101, deuda que corresponde a enero, febrero y mayo, el Comité con el Administrador podrán cortar o podrán solicitar a la empresa distribuidora eléctrica el corte del suministro eléctrico para el departamento de Pedro.

Para realizar el corte se debe cumplir una serie de requisitos, además de que la unidad deba gastos comunes por 3 o más meses continuos o discontinuos. Por ejemplo, el reglamento de la comunidad debe contemplar la autorización expresa para ello; debe existir un acta del Comité en que conste el acuerdo de cortar o solicitar el corte del suministro, y en el caso de la solicitud el condominio debe registrar una carpeta en la empresa eléctrica.

Para el corte del suministro de forma directa por la Administración se debe contar con dispositivos propios de la comunidad, pues no se puede manipular el medidor de la empresa distribuidora eléctrica. En caso de no contar con dispositivos propios, se procede entonces a solicitar el corte del suministro a la empresa distribuidora eléctrica, la que requerirá una serie de documentos que incorporará en una carpeta.

Respecto de la condonación de intereses, esto no es posible, puesto que la ley exige que ante la mora se paguen intereses (máximo convencional para operaciones en dinero no reajustables o un interés inferior que establezca el reglamento de la comunidad).

Es una forma menos gravosa que la acción judicial y medianamente efectiva de conseguir el pago de la deuda.

Por otro lado, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria que se tramita en el Congreso (segundo trámite constitucional) establece que además del servicio eléctrico se podrá suspender el servicio de calefacción o de telecomunicaciones.

Cobro judicial: embargo y remate ante el no pago.

Otra posibilidad para exigir el pago de la deuda, es el llamado cobro judicial. Este se realiza por el Administrador ante el tribunal de letras ubicado en la comuna en que se encuentra le unidad. Se trata de un juicio ejecutivo, esos que son posibles cuando existe un instrumento en que consta una deuda y al que la ley le otorga «mérito ejecutivo», porque es indiscutible que la deuda existe. Es el caso de la boleta de cobro de gastos comunes  que en virtud del artículo 27 de la ley 19.537 tiene «mérito ejecutivo» con la firma del Administrador. El procedimiento judicial que aplica es el Procedimiento Ejecutivo regulado en el Título Primero del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil (artículo 434 y siguientes).

En forma resumida, el procedimiento es así: el Administrador iniciará el juicio con la demanda ejecutiva acompañando copia de la boleta de cobro de gastos comunes y el detalle de la deuda. Luego de estudiar su admisibilidad, el juez dictará dos resoluciones con las que se ordena requerir de pago al deudor y notificar la demanda para que el deudor responda. El deudor puede responder para defenderse, señalando por ejemplo que la deuda está prescrita. Pero si el deudor no se defiende y tampoco paga, se procederá al embargo (que es registrar sus bienes en un inventario) y finalmente al remate de bienes suficientes para el pago de la deuda.

Es sin duda la forma más gravosa pero efectiva de conseguir el pago de la deuda y evitar las graves consecuencias de la cesación de pago de proveedores.

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